Comprendre les bases et son fonctionnement
Création de SCILa Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile ayant pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Bien utilisée, la SCI est un outil redoutable dans de nombreuses situations : gestion de patrimoine, optimisation fiscale, transmission de biens immobiliers, etc. Les statuts de la SCI sont à rédiger avec attention ; ils retranscrivent la volonté des associés, ainsi que la philosophie liée à l’investissement. Cet article va vous présenter les principales caractéristiques de la SCI, conseils à l’appui.
Combien d'associés peut-il y avoir dans une SCI?
Dans une SCI, il faut compter au moins 2 associés. Il n’y a pas de nombre maximum. Les associés sont soit des personnes physiques (individus), soit des personnes morales (sociétés). Si l’on trouve parfois des SCI à associé unique au Greffe (étonnant, mais c’est possible), celles-ci intègrent en général plusieurs associés et/ou membres d’une même famille. En pratique, on trouvera également nombre d’associées personnes morales, que ce soit pour des raisons de trésorerie ou d’optimisation patrimoniale.
CONSEIL : en regroupant des associés de confiance, de multiples opportunités deviennent accessibles : en effet, la Banque acceptera de prêter davantage à la SCI si plusieurs personnes solvables et/ou disposant d’un certain patrimoine s’engagent au terme des investissements prévus.
Comment s'articule le régime social du dirigeant dans une SCI?
Le dirigeant d’une SCI, nommé gérant, est une personne physique ou morale, associée ou non. Il a pour mission de diriger la société. En cas de pluralité de gérants, chaque cogérant disposera – sous réserve de limitations statutaires, des mêmes pouvoirs. Un gérant de SCI dépend soit du régime Travailleur Non Salarié (TNS) en tant que majoritaire (s’il détient par exemple plus de la moitié des parts sociales directement ou indirectement, seul ou avec son conjoint/ses ascendants/ses descendants mineurs), soit du régime assimilé salarié s’il est minoritaire ou égalitaire (le gérant détient dans ce cas 50% des parts au maximum, selon les règles de calcul énoncées ci-dessus).
CONSEIL : contrairement à la SARL, un gérant majoritaire de SCI non rémunéré ne paie pas de cotisations sociales forfaitaires minimum. Ne verser aucune rémunération à la gérance est donc un choix compréhensible.
Dans une SCI, le principe de responsabilité limitée des associés existe-t-il?
Si, dans la majorité des sociétés commerciales, la responsabilité des associés est bien limitée au montant de leurs apports, ce n’est malheureusement pas le cas dans les sociétés civiles. En SCI, chaque associé est indéfiniment responsable des dettes, en proportion de sa participation au capital. Par exemple, s’il y a 4 associés égalitaires, chacun doit 25% du passif total en cas de défaillance de la SCI. Un mineur associé peut donc être « endetté » avant même d’être majeur. A noter : des mécanismes contractuels peuvent aggraver ou réduire l’engagement de chaque associé (ex : une caution solidaire personnelle pour un emprunt, un pacte d’associés, etc.).
CONSEIL : paramétrez bien votre investissement (financièrement mais aussi structurellement) parce qu’en cas de défaillance de la SCI, le patrimoine personnel de chaque associé se trouve engagé. Un associé non solvable peut amener les autres à payer sa part de dettes, si ces derniers veulent éviter la saisie du bien par la Banque.
Comment les décisions se prennent-elles en SCI?
Lorsqu’une ou plusieurs décisions doivent être prises dans le cadre de la gestion d’une SCI, la gérance convoque les associés qui se réunissent en assemblée générale afin d’approuver ou non les résolutions proposées. Une décision qualifiée d’ordinaire (ex : rémunération du gérant) nécessite une majorité simple, c’est à dire un vote d’au moins 51% des associés. Une décision qualifiée d’extraordinaire sera quant à elle votée par plus des 2/3 des voix ou des 3/4 selon le cas (ex : modification de la dénomination), voire à l’unanimité. Il est donc important de limiter le nombre d’associés au strict nécessaire afin de ne pas être bloqué dans les décisions à prendre.
CONSEIL : dans les 6 mois de la clôture de l’exercice social, une assemblée générale ordinaire annuelle approuve les comptes clos et affecte le résultat de l’exercice (obligation légale). Aucun document n’est cependant à déposer au Greffe du Tribunal de commerce.
Comment s'opère une transmission de parts sociales dans une SCI?
Souvent, les parts sociales sont librement cessibles entre associés et éventuellement la proche famille. Lorsque les parts sont en revanche cédées à un tiers, un agrément des autres associés est en principe applicable, si les statuts le prévoient, ce qui permet d’éviter l’entrée au capital d’un étranger non désiré. Les droits d’enregistrement dus au Trésor public s’élèvent à 5% du prix de cession, sans aucun abattement. En cas d’apport de parts de SCI à une autre SCI (ou société civile holding) , l’intervention d’un Commissaire aux apports validant l’évaluation dudit apport n’est pas nécessaire.
CONSEIL : prévoyez de quoi régler la plus value éventuelle en cas de cession de titres puisqu’elle est à payer aux impôts dès l’enregistrement de l’opération…
Quelle somme faut-il mettre en capital social dans une SCI?
Il n’y a pas de minimum puisqu’un €uro suffit à créer une SCI. Le plus souvent, le capital s’élève à quelques centaines d’€, lorsqu’il est apporté en numéraire (cette somme pourra être libérée à tout moment). En revanche, si l’immeuble est apporté en nature à la société, le capital dépassera aisément les 100 000 €… Le Greffe du Tribunal de commerce n’exigera pas d’attestation de dépôt des fonds, contrairement à une SARL ou une SAS. En cours de vie sociale, les associés pourront décider d’augmenter le capital si nécessaire.
CONSEIL : même si, dans l’absolu, les associés peuvent décider de fixer le capital social à 10 000 € (ou bien plus) et ne pas verser un €uro dans un premier temps, il est inutile de gonfler artificiellement le capital social de la SCI.
Quel est le régime fiscal applicable aux SCI?
La SCI est de plein droit soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Une option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est possible, mais irrévocable. Concrètement, soit une quote-part de résultat revient à chaque associé au niveau de leur impôt sur le revenu (IR), soit le résultat de la SCI est taxé à hauteur de 15% jusqu’à 38 120 € et à partir de 25% au-delà (IS). Le choix entre l’IR et l’IS est clairement un axe à ne pas négliger. Alors qu’un investisseur cherchant à titre d’exemple à réduire son imposition personnelle aura tendance à choisir l’IR en créant des déficits fonciers, un autre préférera autofinancer le bien au maximum et préférera l’IS puisqu’il pourra amortir le bien efficacement (c’est à dire comptablement et fiscalement!) et passer en charges de nombreux frais.
CONSEIL : la situation personnelle et les objectifs des associés sont uniques. Il est plus que conseillé de prendre contact avec votre avocat pour échanger sur ces éléments et poursuivre l’acquisition en toute sérénité.
A quelle hauteur les dividendes de SCI sont-ils taxés?
Une SCI à l’IS ne subit pas de cotisations sociales sur les dividendes versés, quand bien même ceux-ci sont perçus par un gérant majoritaire (contrairement à la SARL). Concernant une personne physique associé, la flat tax de 30 % sans abattement va donc s’appliquer (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu de l’associé regroupés en un seul paiement). Si l’associée est une personne morale, les dividendes reçus bénéficient généralement du régime mère-fille et sont exonérés d’IS, une quote-part de frais et charges de 5% du produit distribué restant néanmoins imposée à l’IS au taux de droit commun.
CONSEIL : si la SCI est à l’IR, chaque associé reçoit automatiquement sa quote-part de résultat (qu’elle se traduise par un déficit ou un revenu foncier) en fonction de sa participation au capital (17,2 % de prélèvements sociaux, puis abattement de 40% avant IR en cas de bénéfice). Autant une SCI en perte réduira l’IR de chaque associé, autant une SCI en bénéfice pourra l’aggraver de manière substantielle… Anticipez le résultat de votre SCI pour qu’il vous soit favorable!
Quand doit-on obligatoirement nommer un Commissaire aux comptes en SCI?
Il est rare de voir un Commissaire Aux Comptes titulaire (CAC) dans une SCI. Le CAC est un professionnel indépendant, garant de comptes clos sains vis-à-vis des tiers et de la Loi. La nomination du CAC devient obligatoire si 2 des 3 seuils suivants sont dépassés à la clôture d’un exercice social : 1 550 000 € de total bilan, 3 100 000 € de chiffre d’affaires et 50 salariés. Elle est facultative en deçà.
CONSEIL : nommer un CAC de manière volontaire n’a que peu de sens en SCI (sauf peut-être si les associés sont des investisseurs qui ne se connaissent pas). Un expert-comptable, en revanche, est conseillé si la SCI est à l’IS ou soumise à la TVA pour au moins un de ses immeubles.
ACRE et ARCE en créant une SCI : est-ce possible?
Ces deux aides n’étant disponibles que pour les sociétés d’exploitation (ex : EI, SAS, EURL, etc.), elles ne peuvent être obtenues dans le cadre d’une SCI. En effet, la détention et la gestion d’immeubles sont des activités civiles non compatibles.
CONSEIL : en revanche, rien n’empêche un gérant de SCI de percevoir l’ARE, s’il a des droits ouverts, c’est à dire son chômage chaque mois. En cas de rémunération de gérance (ou autres revenus), le montant de l’allocation sera bien entendu ajusté.
Création de SAS : que faut-il savoir et comment fonctionne-t-elle?
La Société par Actions Simplifiée (SAS) est une société commerciale connue pour son adaptabilité quasi totale. Séduisant de nombreux porteurs de projets, la SAS dispose en effet de statuts librement aménageables. Optimisable sur de nombreux paramètres, elle est l’outil idéal correspondant aux besoins de jeunes entrepreneurs ou startuper (ex : levées de fonds, mouvements d’actionnaires, etc.). Voyons ensemble plus en détails quelles sont les principales caractéristiques de la SAS.
Création de SARL : comprendre les bases et son fonctionnement
La Société A Responsabilité Limitée (SARL) est une société commerciale réputée pour son fonctionnement cadré et sans détour. Forme juridique courante, la SARL est très adaptée aux petites et moyennes entreprises. Rassurante pour les associés et les tiers, la SARL séduit les entrepreneurs désireux d’œuvrer dans la simplicité. Cet article va vous présenter les caractéristiques essentielles de la SARL, tout en illustrant ces propos de conseils utiles.