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Sans bail commercial, vous ne disposez pas d’un droit au bail renouvelable et cessible ou encore de l’indemnité d’éviction en cas de congé donné par le bailleur sans motif légitime, voire d’un loyer variant peu grâce à l’application de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Ce statut n’a rien à voir avec celui du bail professionnel (cf. infra) ou des locaux d’habitation.

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Ce qui lui confère une « date certaine ». La date du point de départ du bail étant cruciale du fait qu’elle déclenche les périodes de 3 ans permettant de mettre un terme au contrat, avoir un tampon officiel de l’Etat à une date précise ôte toute contestation éventuelle quant à la date de signature. La plupart des baux commerciaux ne sont pas pour autant enregistrés…

Si le bail commercial permet sa résiliation au terme des 3, 6 ou 9 ans (avec un préavis de 6 mois le plus souvent), le bail professionnel peut être rompu à tout moment en respectant un préavis usuel de 6 mois. Bien sur, le bailleur n’a pas intérêt à renvoyer ses locataires sans raison, mais il n’en demeure pas moins que dans le cadre d’un bail professionnel, vous n’êtes pas en sécurité.

Un bail commercial protège le preneur en lui conférant le droit de renouveler le bail commercial après le terme dudit bail. Ainsi, il pourra poursuivre son activité au même endroit en signant un nouveau bail, en acceptant le renouvellement de son bail ou par le régime de la tacite reconduction. A l’inverse, lorsque le bail professionnel arrive à échéance, rien n’oblige le bailleur à poursuivre avec le même preneur…

Conséquence directe du paragraphe précédent, si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial au bout des 9 ans, il doit vous verser une « indemnité d’éviction » puisque votre préjudice est évident… vous perdez l’adresse où votre clientèle a l’habitude de se rendre, voire vos aménagements intérieurs. Le montant de cette indemnité est compris entre 1 et 2 ans de loyers (ce qui est en général suffisamment dissuasif aux yeux du bailleur!).

Tel qu’indiqué précédemment, le bail commercial protège le preneur en lui conférant le droit de renouveler le bail commercial après son terme. Lorsqu’un bail dérogatoire arrive à son échéance, rien n’oblige le bailleur à le renouveler. Pire encore, si la bail dépasse cumulativement la durée de 3 ans, il est obligé de proposer un bail commercial. Notez pour information que si un seul bail dérogatoire (en tacite reconduction) ou plusieurs baux dérogatoires successifs dépassent le délai de 3 ans, les parties sont – sans le savoir – soumis au régime des baux commerciaux (imaginez la surprise du bailleur qui ne poursuit pas avec son locataire au bout de 4 ans de bail dérogatoire et qui reçoit de ce dernier une demande d’indemnité d’éviction…)

Le bailleur refusant de renouveler le bail commercial à son terme contractuel doit verser au preneur une « indemnité d’éviction » s’élevant à 1 ou 2 ans de loyers. Dans le cadre d’un bail dérogatoire, cette indemnité n’existe pas. Le bailleur peut donc changer de locataire sans avoir à motiver sa décision, tant qu’il est en droit d’appliquer les règles des baux dérogatoires (s’il a dépassé les délais, voir le paragraphe précédent : une requalification en bail commercial est envisageable et avec elle, le retour de l’indemnité d’éviction)

• La désignation : la description du local loué, ses références cadastrales et son adresse, sachant que le preneur prend le plus souvent les locaux en l’état
• La durée : minimum 9 ans et en général pas plus de 12 ans (sinon rédaction obligatoire par un Notaire)
• La destination : quelle activité sera autorisée dans ces locaux (par exemple, le bailleur peut interdire la restauration pour les odeurs et les aménagements difficiles à retirer en fin de bail)
• Les diagnostics techniques : seul le diagnostic d’état des risques naturels est impératif, sous peine de nullité du bail dans le cas contraire. Néanmoins, le bailleur est censé annexer les autres diagnostics : plomb, amiante, termite et performance énergétique
• L’état des lieux : annexe du bail obligatoire, l’état des lieux est une étape importante qui permet de fixer l’état des locaux au début de la location. En fin de bail, si rien n’a été dégradé, le preneur récupère son dépôt de garantie
• Les travaux et réparations : les gros travaux (ceux qui touchent à la structure de l’immeuble) sont à la charge du bailleur. Pour le reste, c’est au preneur qu’il incombe, après avoir obtenu l’accord du bailleur, d’effectuer les autres réparations et travaux
• Le loyer (et sa révision) : prévoir le loyer (montant librement fixé sans pour autant être excessif ou trop bas) mensuel, trimestriel ou annuel en indiquant si la TVA s’applique ou non, s’il est payable d’avance ou à terme et sa périodicité de révision (sur la base de l’indice des loyers commerciaux)
• Les charges : attention à bien répartir qui paie quoi… notamment la taxe foncière qui peut être payée par le bailleur ou le preneur. Cette clause doit mentionner clairement – dans la limite de ce qu’autorise la loi – les charges supportées par chaque partie (dont l’inventaire et la répartition sont annexés au bail)
• La sous-location : celle-ci peut être autorisée ou interdite. Si elle est possible, elle sera soumise à l’accord du bailleur le plus souvent au cas par cas
• La cession du droit au bail : pour rappel, la cession du droit au bail est également soumise à l’autorisation du bailleur, alors que la cession du droit au bail en tant qu’élément de fonds de commerce ne l’est pas (elle s’impose à lui de par la loi, sachant qu’il peut simplement en aménager les conditions)
• Le dépôt de garantie : il n’est nullement obligatoire d’en prévoir un. Bien sur, le bailleur préférera se sécuriser et demandera jusqu’à 6 mois de loyers mensuels! Le preneur doit donc négocier ce point pour garder sa trésorerie de côté
• Le renouvellement du bail : le bail doit indiquer que le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement au terme dudit bail (disposition d’ordre public), ainsi que la procédure à suivre
• La résiliation : un bail commercial peut se résilier à chaque période triennale en respectant un préavis de 6 mois. Si vous résiliez par exemple au bout d’un de contrat, le bailleur peut vous demander 2 années de plus de loyer, quand bien même vous auriez quitté les lieux
• Toute clause spécifique : que ce soit la présence d’un gardiennage, des travaux d’ores et déjà autorisés par le bailleur, une gratuité de loyers pendant quelques mois, une méthode de calcul liée à l’indemnité d’éviction, l’acceptation d’un règlement de copropriété, une clause d’échelle mobile (mécanisme d’indexation des loyers), etc.