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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Définition : La Société Civile Immobilière (SCI) est une société constituée par 2 associés au minimum et dont l’objet est la détention et la gestion de biens immobiliers.

La SCI est très répandue en France! Contrairement à un achat seul ou en indivision, les associés sont titulaires de parts sociales au prorata de leur participation au capital et ne détiennent pas le bien directement. De par sa nature civile, la SCI ne subit pas certaines contraintes des sociétés commerciales, telles que l’abus de biens sociaux ou la notion de perte de la moitié du capital social.

Souvent perçue comme un outil de transmission, la SCI n’est pas seulement un moyen de donner à ses enfants un patrimoine immobilier en bénéficiant d’une fiscalité très allégée, elle est également un puissant outil de gestion de patrimoine pour les particuliers ou les professionnels. Créer une SCI nécessite de bien comprendre les divers enjeux juridiques et fiscaux, notamment si vous entendez mettre en place les options les plus adaptées à votre projet.

Quelles sont les principales caractéristiques d’une SCI ?

Le nombre d'associés

Au minimum 2 personnes physiques (des individus) ou morales (entreprises ou associations de type loi 1901), sachant que la SCI peut avoir un nombre illimité d’associés. Multiplier les associés peut avoir pour objectif d’accroître sa capacité d’emprunt et ainsi de viser un bien immobilier que l’on n’aurait pas pu acheter seul.

Le capital social minimum

Il n’y a pas de capital social minimum! Le capital sera fixe et généralement peu élevé, lorsqu’il est composé d’apports en numéraire. La libération est libre, c’est à dire que l’on peut indiquer un capital de 1 000 € par exemple et ne rien déposer à la banque lors de la création. Le Greffe du Tribunal de commerce ne demandera pas d’attestation de dépôt des fonds pour valider l’immatriculation. Sur appel de la gérance, le capital peut être appelé par la suite.

Le régime social du dirigeant

Un gérant personne physique ou morale au minimum, associé ou non, est désigné afin de diriger la société. Il dépend soit du régime des travailleurs non salariés lorsqu’il est majoritaire (s’il détient par exemple plus de la moitié des parts sociales directement ou indirectement, seul ou avec son conjoint/ses ascendants/ses descendants mineurs), soit de celui des assimilés salariés lorsqu’il est minoritaire ou égalitaire (le gérant détient dans ce cas 50% des parts au maximum selon les règles de calcul énoncées à la ligne du dessus). Le plus souvent, le gérant de SCI n’est pas rémunéré, ce qui lui permet d’éviter de payer la moindre cotisation sociale (contrairement à une SARL).

Le régime fiscal de la SCI

Si le but recherché est l’optimisation de son investissement, le régime fiscal en est la clé. La SCI est de plein droit soumise à l’impôt sur le revenu (IR). On dit alors qu’elle est fiscalement transparente. Une option à l’impôt sur les sociétés (IS) est possible – si la société en remplit les conditions – pour une durée illimitée puisqu’après avoir formulé ladite option, il n’est pas possible de revenir en arrière. Le régime fiscal d’une SCI est un point essentiel à considérablement méditer, dans la mesure où il va déterminer la philosophie liée à l’investissement et plus généralement, sa rentabilité. Si une SCI transparente peut coûter cher en impôt sur le revenu aux associés personnes physiques, elle a l’avantage d’exonérer de plus value la revente du bien au bout de 30 ans de détention… A l’inverse, une SCI à IS va alléger – voire gommer – la fiscalité pendant la durée de l’emprunt puisqu’elle va amortir l’immeuble ainsi que davantage de charges/frais. Néanmoins, la revente dégagera une forte plus value taxable à l’IS dans la mesure où l’amortissement pratiqué sera réintégré dans la base taxable. Des solutions existent dans certains cas afin de tirer le meilleur des 2 régimes fiscaux en mettant en place, par exemple, un démembrement de propriété.

Distribution de dividendes aux associés

Ne subissant pas de cotisations sociales sur les dividendes, une SCI à l’IS peut, à moindre coût, distribuer des dividendes aux associés en proportion de leur participation au capital. En effet, les prélèvements sociaux ne s’élèveront qu’à 17,2% de prélèvements sociaux, le tout étant ensuite imposé à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8% pour une personne physique (c’est la flat tax). Si la SCI est transparente (à l’IR), on ne parle pas de distribution de dividendes mais d’affectation de quote-part de résultat, puisqu’on ne choisit pas de mettre en distribution, on reçoit sa quote-part en fonction de sa participation au capital et celle-ci est d’office soumise aux prélèvements sociaux avant d’être automatiquement fiscalisée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu pour une personne physique. Une SCI à l’IR qui aurait un résultat déficitaire concourt ainsi à réduire l’impôt sur le revenu des associés personnes physiques ou l’impôt sur les sociétés d’une personne morale associée.

Principe de la responsabilité limitée des associés

Il n’est pas applicable à la SCI… Les associés sont indéfiniment responsables du passif social en proportion de leur participation au capital (s’il y a 2 associés à 50-50, chacun doit 50% de la dette en cas de défaillance de la SCI). Prudence donc, car si la SCI s’endette pour acheter un bien et qu’elle n’est pas en mesure de rembourser son emprunt, les associés devront le faire à sa place… Un associé de SCI engage donc son patrimoine personnel, même s’il est mineur (c’est pourquoi le Juge des Tutelles intervient parfois dans l’intérêt de l’enfant afin d’évaluer les risques encourus par ce dernier).

Prise de décisions

Les associés se réunissent en assemblée générale afin de voter favorablement ou non les résolutions proposées, suite à convocation de la gérance. Les décisions peuvent requérir – selon leur importance – la majorité ordinaire (51%), extraordinaire (plus des 2 tiers), ou l’unanimité (100%). La loi impose que dans les 6 mois de la clôture de l’exercice social, l’assemblée générale ordinaire annuelle puisse se tenir afin d’approuver les comptes et d’affecter le résultat de l’exercice. Toutefois, une SCI ne dépose aucun document au Greffe du Tribunal de commerce.

Nomination obligatoire d'un Commissaire aux comptes

Le Commissaire Aux Comptes titulaire (CAC) vérifie les comptes de la société, sachant que son mandat a une durée de 6 ans renouvelables. Le CAC suppléant, en cas de nomination, remplace le titulaire défaillant. Il est très rare de voir des CAC au sein d’une SCI dans la mesure où les seuils sont difficilement atteints : 1 550 000 € de total bilan, 3 100 000 € de chiffre d’affaires et 50 salariés. Leur nomination ne devient obligatoire que si 2 de ces 3 seuils sont dépassés.

Transmission des parts sociales

En SCI, les parts sociales reçues en échange d’apports sont en général librement cessibles entre associés et éventuellement la proche famille. A l’inverse, un agrément des autres associés est nécessaire lorsque les parts sont cédées à un tiers (ce qui évite de voir des tiers s’imposer aux associés restants). Les droits d’enregistrement au Trésor public sont de 5% du prix de cession, sachant qu’il n’y a pas d’abattement applicable. Spécificité des sociétés civiles à prépondérance immobilière, la plus value taxable est à déclarer au moment de l’enregistrement par le vendeur et à régler par la même occasion. Si les parts d’une SCI sont apportées à une autre société par le biais d’une augmentation de capital, cet apport en nature permet de recevoir une participation au capital de la seconde société sans avoir sorti d’argent, en créant un lien capitalistique avec la première société. Aucun Commissaire aux apports n’est requis pour cette opération s’il s’agit d’une société civile ou d’une autre SCI.

Bénéfice de l'ACRE et des droits pôle emploi (ARE ou ARCE)

Malheureusement, ce type d’activité est incompatible avec ces aides et il est impossible de les activer.

Pourquoi créer une SCI et quels en sont les avantages ?

Forme sociale très appréciée des Français, la SCI est un excellent outil de gestion de patrimoine immobilier. Flexible, elle autorise de nombreux montages, que ce soit dans le cadre de son patrimoine personnel que professionnel. Correctement paramétrée, la SCI permet d’atteindre les objectifs de chacun. Regardons plus précisément en quoi la SCI présente de sérieux atouts et pourquoi la créer :

Augmenter la capacité d'emprunt

En effet, seul, vous êtes limités à vos propres revenus et patrimoine personnel lorsqu’il s’agira de demander un emprunt à la banque. A l’inverse, si vous disposez de 3 ou 4 associés qui ont eux-mêmes des revenus, l’enveloppe disponible à la banque est plus conséquente. Des biens qui seraient inaccessibles si vous tentiez de les financer seul deviennent alors envisageables grâce au soutien de vos associés.

Optimiser la gestion de son patrimoine

Un ou plusieurs biens peuvent être regroupés dans une même SCI, selon les cas. Que la SCI ait des objectifs à court terme (ex : créer des déficits imputables à l’impôt sur le revenu, protéger un immeuble de sa société d’exploitation du gage des créanciers, etc.) ou à plus long terme (ex : dégager un revenu complémentaire post emprunt, transmettre un bien, etc.), elle sait s’adapter aux exigences des associés personnes physiques ou personnes morales (ex : autofinancement, usufruit temporaire, etc.).

Optimiser son investissement au cas par cas

Chaque acquisition est unique, notamment en fonction du bien, du profil des associés et de leur situation personnelle. Par exemple, une SCI à l’IS sera un bouclier performant pour tout associé personne physique lourdement imposé sur le revenu à titre personnel. Une SCI à l’IR sera un meilleur outil si elle doit engager de gros travaux sur l’immeuble acheté, ce qui créera probablement un déficit foncier, tout en conservant des règles d’abattement de plus-value favorables.

Transmettre ses parts sociales et non des immeubles

Même si au final, l’immeuble est bel et bien transmis, juridiquement, les parts sont bien plus simples à transmettre à ses enfants (ex : donation, démembrement, etc.) ou à des tiers (par exemple avec une tontine) qu’un bien détenu en indivision. De plus, en SCI, la durée de détention permettant un abattement de plus-value est calculée à compter de la détention des titres et non de l’immeuble acquis…

Que doivent contenir les statuts d’une SCI ?

Les statuts vont fixer les diverses caractéristiques de votre société et en préciser le fonctionnement. Les points suivants seront ainsi à l’étude :

Définir la dénomination

Le nom de votre SCI. La dénomination comprend souvent une rue, un lieu dit ou le prénom d’un enfant. Puisqu’elle n’a pas d’activité commerciale, la SCI peut avoir un nom similaire ou identique à une autre SCI géographiquement proche. La dénomination ne doit pas pour autant utiliser de marque déposée bien entendu (pas de SCI COCA COLA…), être contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public, ou porter atteinte plus généralement aux droits privatifs de tiers. Bien que la liberté de choix soit grande, Il est conseillé de faire preuve d’un peu d’originalité afin d’éviter tout litige potentiel.

Préciser l'objet social

C’est l’activité qui est exercée dans la SCI. Grossièrement, l’objet est toujours le même : acquérir et gérer (voire céder de manière occasionnelle) tous biens immobiliers. Une SCI ne peut pas avoir dans son objet d’activité commerciale à proprement parler. Est-ce donc impossible? Techniquement non, mais juridiquement c’est risqué… De plus, la SCI serait automatiquement soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui n’est pas forcément un avantage. De part sa nature civile, le Centre des formalités d’entreprises compétent pour une immatriculation de SCI sera directement le Greffe du Tribunal de commerce.

Fixer le siège social

Le siège est l’adresse administrative de la société. Une SCI pouvant avoir plusieurs immeubles, ces derniers ne sont néanmoins pas des établissements à proprement parler. Contrairement aux sociétés commerciales dans lesquelles il est conseillé de placer le siège à la même adresse que l’établissement principal, la SCI n’a pas cette contrainte puisqu’elle ne doit pas payer de Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Concrètement, l’emplacement du siège social doit être guidé par des considérations pratiques (consultation du courrier chez soi simplifiée, absence de besoin d’un local, inutilité d’une adresse de prestige, etc.).

Choisir la nature d'apport

Ils s’effectuent soit en numéraire, c’est à dire de l’argent déposé à la banque sur le compte de la société. Egalement en nature, ce qui correspond le plus souvent à un immeuble (Notaire obligatoire dans ce cas précis). A l’instar d’une société commerciale, les associés peuvent de manière raisonnable et sous leur responsabilité fixer eux-mêmes la valeur du bien qui est apporté, sans avoir recours à un Commissaire aux apports. La SCI est donc très souple en matière d’apports.

Déterminer le montant du capital social

Il n’y a pas réellement de minimum! Le capital est souvent réduit à quelques centaines d’euros lorsqu’il est constitué d’apports en numéraire. A l’inverse, un apport en nature aura rapidement pour effet d’augmenter le capital à plus de 100 000 €, puisque la valeur d’au moins un immeuble entre en jeu. Pour rappel, seul un Notaire a la capacité de créer une SCI incluant au capital un apport d’immeuble. La libération du capital n’a pas en outre d’obligation minimum (attention, si le capital d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés n’est pas libéré, le taux réduit d’IS à 15 % ne s’appliquera pas). A l’impôt sur le revenu, une SCI peut donc tout à fait fixer un capital de 2 000 € et ne rien déposer à la Banque sans subir de conséquence néfaste, jusqu’à ce que le Gérant de la société appelle ladite libération ultérieurement.

Indiquer la date de clôture des comptes

Le 31 décembre de chaque année très souvent, cette date correspondant à l’arrêté des comptes sociaux (si la SCI est à l’IR, c’est même une évidence…). Le premier exercice de la société peut néanmoins avoir une durée allant au-delà de 12 mois ou à l’inverse, de quelques mois seulement. Les associés peuvent décider de choisir une autre fin de mois. En cours de vie sociale, la date de clôture peut être avancée ou repoussée de quelques mois, par le biais d’une formalité au Greffe du Tribunal de commerce.

Poser les conditions de cessions des parts sociales

Si une cession peut être libre entre associés, il est conseillé de la soumette à agrément si elle est en faveur d’un tiers. Les associés demeurant dans la société auront ainsi leur mot à dire lorsqu’une nouvelle personne intégrera la structure. La majorité conférant l’agrément définie dans les statuts, ainsi que la prise en compte ou non du vote du cédant dans le calcul, sont des éléments fondamentaux qu’il est bon d’écrire noir sur blanc.

Définir la majorité auxquelles les décisions extraordinaires sont prises

Les décisions ordinaires étant au moins prises à la majorité simple (soit plus de 51% des voix), les décisions extraordinaires se valident au minimum aux deux tiers des voix (que personne ne puisse acheter d’immeuble sans en avertir les autres…). Notez que les statuts peuvent tout à fait prévoir des majorités ordinaires et extraordinaires plus élevées.

Autres articles

Par exemple, vous pouvez décider de limiter les pouvoirs de la gérance, créer un droit de préemption au profit des associés en cas de cession, prévoir de pouvoir exclure un associé si nécessaire, etc. Un article validant la reprise des engagements antérieurs est souhaitable si la SCI opte à la TVA sur un ou plusieurs immeubles, ce qui vous permettra de récupérer la TVA sur les dépenses engagées jusqu’alors.

Créer une SCI : quelles sont les démarches et formalités à accomplir ?

Le dossier à déposer directement au Greffe du Tribunal de commerce (obligatoire pour une société civile) concernant une immatriculation de SCI comprend les éléments suivants :

Pièces à fournir
  • Un exemplaire du procès-verbal de nomination du ou des dirigeants SI ces derniers ne sont pas statutaires, signé en original par les associés et comportant idéalement la mention « bon pour acceptation du mandat de gérant »

  • Un exemplaire des statuts en original, paraphé et signé par tous les associés (en cas d’apport d’un immeuble au capital, un Notaire doit obligatoirement intervenir)

  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales compétent (coût compris entre 100 et 150 € en fonction du nombre de lignes et du département)

  • Un formulaire M0 dûment rempli et signé par le dirigeant ou son mandataire

  • Tout document justifiant de la jouissance du local (bail, mise à disposition avec copie de la dernière taxe foncière, attestation notariée, etc.)

  • Un justificatif d’identité pour chaque associé et/ou dirigeant en cours de validité (pièce d’identité recto-verso, passeport, titre de séjour, extrait d’acte de naissance de moins de 3 mois ou k-bis de moins de 3 mois pour une personne morale)

  •  Une déclaration de non condamnation par gérant indiquant la filiation de chacun (sauf pour un dirigeant personne morale)

  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs en original, signée par le dirigeant

  • Un pouvoir en orignal, signé par le dirigeant s’il n’a pas signé le M0

  • Un chèque à l’ordre du Greffe du Tribunal de commerce (94,10 € TTC pour une création incluant la déclaration des bénéficiaires effectifs)

Suite à l’immatriculation de la SCI par le Greffe du Tribunal de commerce, le k-bis de votre société vous sera envoyé sous 48 heures.

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